A decisão de comprar um imóvel na planta ou mesmo já pronto ou usado, é sempre rodeada de muito medo e insegurança. Afinal, muitas vezes se trata da economia de uma vida inteira que é utilizada no negócio.
Pensando nisso, elaboramos uma série de posts sobre Direito Imobiliário com tudo aquilo que você precisa saber sobre o assunto. Lembrando sempre que no caso de dúvidas não deixe de procurar um advogado de sua confiança.
Acompanhe e boa leitura!
1. O que é o imóvel na planta?
Antes de pensar em comprar um imóvel é preciso saber o que é um imóvel na planta. De maneira simples, trata-se de um imóvel que ainda não foi construído. Existe apenas o planejamento para a sua construção, ou seja, a planta.
A construtora apresenta um projeto completo, com propostas para o prédio e, também, para cada unidade. Sendo possível assim, ter uma visão do layout e dos detalhes previstos para a estrutura.
O projeto é de inteira responsabilidade da construtora e o dinheiro obtido com a venda das primeiras unidades é usado para dar início à obra. Conforme novas vendas vão se concretizando, mais recursos vão entrando e a obra vai tendo continuidade. Por sua vez, existe um prazo estipulado para a entrega das chaves.
2. É melhor comprar um imóvel na planta ou já pronto?
Não existe uma resposta pronta para a questão, tudo vai depender do seu caso. Ambas as opções tem vantagens e desvantagens, vejamos:
Documentação
A documentação na hora de comprar um imóvel na planta tende a ser menos complicada. É assinado um contrato de compromisso particular de compra e venda e todos os trâmites serão entre a construtora e o futuro proprietário.
Já no imóvel pronto há mais burocracia envolvida, principalmente por conta de cartórios.
Disponibilidade para a mudança
O imóvel acabado tem uma vantagem “extra”: é entrar e morar. Não há a necessidade de esperar vários anos pelo término da construção.
Investimento inicial
Geralmente, o preço do imóvel na planta é mais barato que o do imóvel pronto. E, quando se compra ainda na planta se tem tempo para planejar o pagamento das prestações.
Já com imóvel pronto isso não acontece, e é preciso ter uma quantia maior de dinheiro disponível.
Instalações
Comprar um imóvel na planta tem a vantagem de que ele poderá ser customizado e decorado do modo que se deseja: acabamentos, piso, algumas instalações na área de serviço ou banheiro. E, dependendo da construtora, é permitido até mesmo derrubar paredes.
Já com o imóvel pronto você não tem essa liberdade. Se quiser mudar algo terá que fazer uma reforma e gastar mais dinheiro.
Custos de manutenção
O imóvel pronto ou usado pode ter um custo de manutenção maior para o proprietário, devido ao próprio tempo.
3. Como funciona o contrato de compromisso particular de compra e venda?
Na hora de comprar um imóvel na planta é importante ter em mente que o documento que você assina não é um contrato definitivo do negócio. Afinal, como o imóvel ainda não está finalizado, só é possível documentar a intenção da transação comercial.
Então, o que será assinado é o compromisso particular de compra e venda. Trata-se de um contrato que firma uma promessa e faz com que você tenha direitos para realizar a compra do imóvel.
Não se esqueça de ler todas as condições previstas, como a cláusula referente a um possível atraso e regras para um distrato.
Fique atento ao índice de correção monetária das parcelas mensais, anuais, chaves e de financiamento do saldo devedor. Em geral, o índice é sempre o INCC durante as obras e após a obtenção do “habite-se”, o índice normalmente passa para o IGP-M + juros de mora de 1% ao mês.
A menos que conste no contrato, não acredite que as parcelas durante as obras serão fixas. Fique ciente que todas as parcelas a vencer sofrerão correção monetária pelo INCC durante a obra.
E sobre o saldo devedor, observe também se o contrato prevê ao comprador a possibilidade de quitação mediante obtenção de financiamento bancário com o banco de sua preferência.
Por fim, mesmo que você não tenha dúvidas é sempre recomendado procurar um advogado com experiência no assunto antes de assinar esse tipo de contrato.
4. Na hora de comprar um imóvel na planta, quais cuidados devemos ter com relação à escolha da construtora?
É claro que sempre existe um risco quando se escolhe comprar um imóvel que ainda será construído. É impossível garantir 100% que aquele imóvel, de fato, vai ficar pronto. Por isso, é essencial checar a idoneidade da construtora para se certificar de que o imóvel realmente será entregue.
A escolha da empresa deve ser feita feita levando em consideração alguns critérios, como experiência e capacidade de se manter no mercado.
É preciso fazer uma análise criteriosa, pois é isso que dá a segurança de que as chaves serão entregues e de que o imóvel possui a qualidade esperada.
Verifique a situação da construtora, solicite documentos que atestem a condição financeira da empresa, pesquise a existência de reclamações no Procon, processos na justiça, a receita da companhia, sua situação junto ao INSS e se há notícias recentes sobre problemas com a construtora.
É imprescindível também uma visita a outros empreendimentos da construtora, uma vez que alguns problemas costumam se repetir. Investigue com os moradores se houve atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas.
Outra dica importante para não cair em golpes é sempre pedir uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem pense em fazer negócio, pois é crime levantar um empreendimento sem o documento.
A Lei 4591/64, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura do município.
5. O que fazer quando a construtora não entrega o imóvel nas condições contratadas?
Pode acontecer da construtora não entregar o imóvel do jeito que estava previsto e isso pode acabar retardando a entrada do proprietário no imóvel, se ele quiser solucionar todos os problemas encontrados. Sem falar, é claro, dos custos extras que podem surgir.
Portanto, vamos repetir a dica já dada anteriormente: solicite à construtora o memorial descritivo da obra (escritura do terreno, tamanho, material de construção, qualidade dos elevadores) para ter certeza de tudo foi contratado e assim, não se decepcionar na hora da entrega.
No entanto, sempre existem riscos. Não são raros os casos de fraudes, atrasos na obra e promessas não cumpridas, além de sérios problemas ao final da obra, como rachaduras e desníveis nos andares.
Fique atento, e caso tenha algum problema, procure um advogado para que sejam tomadas as medidas cabíveis.
E outra dica que é sempre válida: guarde todos os documentos referentes à compra do imóvel que você tiver: e-mails, cartas, cópia do contrato, memorial descritivo, material publicitário do empreendimento, etc. Assim, fica muito mais fácil requerer qualquer coisa na Justiça.
Então, gostou do nosso post? Pois ele não acabou! Ainda temos algumas dicas pra você sobre o assunto, continue acompanhando nosso blog e fique por dentro dos seus direitos e deveres. E, caso tenha alguma dúvida, entre em contato conosco e marque uma visita, teremos prazer em te atender.