Quando surge um novo condomínio residencial ou comercial, surge também a necessidade de se estabelecer regras para a sua administração. E, essas regras, devem estar dispostas na convenção de condomínio, documento de grande importância tanto para o síndico quanto para todos os condôminos (moradores ou usuários).
No entanto, muitos condôminos e síndicos possuem dúvidas sobre o assunto. Não sabem o que é, o que ela deve regrar e como pode ser alterada, por exemplo. Por isso, preparamos este artigo com dicas e conceitos úteis. Acompanhe!
O que é a convenção de condomínio?
A convenção de condomínio, regulamentada pelo Código Civil Brasileiro, é o documento que traz as regras gerais de organização do condomínio, desde a sua instituição. Nela, você encontrará tudo aquilo que se refere à administração do condomínio, desde a finalidade de uso, passando por valores de taxas, deveres e direitos dos moradores, além, é claro, das funções administrativas dentro do condomínio.
Na convenção também estão estipuladas as regras sobre as assembleias e o quórum mínimo para que elas funcionem e as sanções àqueles que não cumprirem ou desobedecem o que ficou acordado.
O que deve constar na convenção de condomínio?
A convenção de condomínio deve abordar os assuntos a seguir, entre outros, de acordo com o Código Civil.
Funções e deveres do síndico
A convenção estipula as funções e deveres do síndico. E mesmo que o condomínio seja administrado por uma empresa, o síndico ainda é o responsável legal pela administração.
Deve definir também se haverá pagamento de salário ao síndico ou isenção de cotas condominiais.
Administração do condomínio
A convenção determina o modelo de administração que o condomínio deverá seguir, se será permitido, por exemplo, contratar uma administradora de condomínio.
Nela estará definido a forma e quórum para eleição e destituição do síndico, subsíndico ou conselho fiscal.
E ainda quais serão as obrigações da diretoria e conselho do condomínio (síndico, um subsíndico e os conselheiros fiscais).
Sanções condominiais
A convenção de condomínio deve conter regras a respeito da cobrança de inadimplentes. Detalhes sobre a multa e juros de inadimplência, regras válidas para o protesto e cobrança judicial de cotas vencidas e detalhes sobre advertências e multas para regras de convivência.
Orçamento e rateio
O documento deve determinar o modo de divisão das despesas. Ou seja, como será o pagamento para cobrir as despesas de manutenção e demais contas do condomínio.
Da mesma forma, a convenção ainda deverá informar sobre o fundo de reserva e suas aplicações.
Obras e manutenção
A convenção informa sobre como deve ser feita a realização de obras estruturais, de manutenção ou qualquer contratação de serviço para melhorias de infraestrutura do condomínio.
Descrição dos prédios
A convenção deve estipular se o empreendimento será um condomínio edilício, condomínio comercial ou condomínio de casas
Deve discriminar também as partes de propriedade exclusiva e as áreas comuns, com especificações dos diferentes espaços.
Itens coletivos e áreas comuns
O documento determina também o modo de uso dos itens coletivos e serviços comuns aos condôminos.
Assembleias de condomínio
Por fim, a convenção do condomínio deve detalhar os diferentes tipos de reuniões da assembleia. Bem como as regras para o uso de procurações e convocações.
Qual a diferença entre convenção de condomínio e regimento interno?
Diante de todos esses pontos que devem ser regidos pela convenção, é comum surgir a seguinte questão: qual a diferença entre regimento interno e convenção de condomínio?
De maneira simplificada, podemos dizer que que o regimento interno regula questões envolvendo o dia a dia e o relacionamento entre os vizinhos, funcionários e frequentadores do condomínio. São exemplos de assuntos regulados por ele: uso das áreas comuns, procedimentos de segurança, animais de estimação, entre outros. Ele deve ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos Civis, junto com o edital de convocação, lista de presença e ata da reunião que o aprovou ou alterou.
Já a convenção de condomínio cuida de questões mais complexas e administrativas. Ela é considerada um documento público e deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, juntamente com o edital de convocação, a ata da assembleia, a lista de presença assinada por todos os condôminos.
A construtora é obrigada, no momento da incorporação dos imóveis, escriturar uma minuta da futura convenção. Assim, o comprador fica ciente sob quais regras foi criado o empreendimento. Posteriormente, os condôminos transformarão a minuta em convenção definitiva em assembleia.
Ambos os documentos, juntamente com o Código Civil, são os pilares da vida em condomínio. Por isso, é tão importante que sejam bem redigidos. Não devem ser contraditórios, não tratem dos mesmos assuntos e que estejam sempre atualizados com a legislação pertinente.
Qual o quórum necessário para aprovação de mudanças na convenção?
É necessário uma votação com quórum qualificado e uma assembleia deve ser convocada para esse fim, com pauta com a ordem do dia, especificando que haverá mudanças na convenção de condomínio.
Para alterar a convenção deve-se realizar assembleia específica e são necessários (2/3) dois terços do total de proprietários para aprovação. Depois de feita a votação, é preciso elaborar um documento que dê registro no cartório para validação das alterações.
O que é a assembleia aberta ou permanente?
Se o quórum não for alcançado na assembleia, pode-se determinar uma assembleia aberta ou permanente. Nesse caso, o presidente da mesa pergunta aos presentes se eles desejam deixar a assembleia aberta até que se tome uma decisão, ou até que o quórum necessário para executar a alteração desejada seja alcançado.
Os presentes concordando, a praxe de duração da assembleia em sessão permanente é de 30 dias. Então, durante esse período as assinaturas e os votos dos outros condôminos podem ser coletadas para que se alcance o quórum determinado em lei.
Com as assinaturas colhidas e os votos computados, a assembleia é encerrada no dia que havia sido acordada anteriormente. Uma ata é redigida com o resultado, e encaminhada para o cartório, normalmente, como a ata de qualquer outra assembleia.
Não é obrigatório agendar uma nova reunião para encerrar os trabalhos, nem comunicar a todos que a assembleia será encerrada em uma data posterior.
O Código Civil X Convenção de condomínio: como resolver?
Uma questão que levanta ainda muitas dúvidas, mesmo depois de 15 anos, é a validade da convenção de condomínio que foi elaborada antes da entrada em vigor do Código Civil. E que por isso, contenha regras que não correspondem mais à realidade atual do Código Civil.
Um exemplo bastante comum é o das convenções de condomínio que exigem a anuência de dois terços dos condôminos para destituir o síndico do cargo. Já o Código Civil, no seu artigo 1.349, estipula que para a destituição do síndico basta a anuência da maioria dos presentes na assembleia, uma vez que esse é o quórum necessário para se colocar o síndico no poder.
Nesse caso, como nos demais casos semelhantes, vale o que está disposto no Código Civil. Ou seja, a convenção perde a sua validade no que contrariar disposição do Código Civil. Ela não é inteiramente inválida, é parcialmente inválida no que for contrária à legislação posterior.
Assim, a orientação é que seja elaborada uma nova convenção de condomínio, de acordo com o Código Civil em vigor. Porém, a maioria dos síndicos sabem a dificuldade que é promover uma assembleia e contar com um quórum de dois terços dos condôminos para a aprovação de uma nova convenção e acabam adiando tal tarefa.
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