Comprar um imóvel na planta ou mesmo já pronto ou usado, é uma decisão importante que precisa ser muito bem pensada. Afinal, muitas vezes se trata da economia de uma vida inteira que é utilizada no negócio e em grandes sacrifícios para toda a família.
Pensando nisso, elaboramos uma série de posts sobre Direito Imobiliário com tudo aquilo que você precisa saber sobre o assunto. Por isso, se não encontrar a resposta para suas dúvidas aqui, não deixe de consultar nosso artigo anterior ou mesmo entrar em contato com nosso escritório.
1. Comprei um imóvel na planta e a entrega das chaves está atrasada. Neste caso, o que devo fazer?
Essa é uma situação muito comum. Quase sempre há atraso na entrega das chaves desses imóveis e o consumidor acaba não sabendo o que fazer.
Em primeiro lugar, deve-se observar se existe no contrato a previsão de prazo de tolerância pela construtora. Ou seja, prazo adicional para que a empresa conclua as obras, obtenha o habite-se / licenças e efetue a entrega as chaves do imóvel.
No entanto, a existência desse prazo de carência não impede que o consumidor busque seus direitos pelo atraso, no caso de não existir justificativa para a demora. No mais, esse prazo não pode ser grande demais, de modo que permita uma tolerância desproporcional na entrega das chaves.
Uma vez configurado o atraso na entrega do imóvel, o consumidor tem direito a exigir a reparação por danos materiais e morais que vierem a ser causados. Já que o atraso configura quebra de confiança e se a demora não possuir motivo legítimo, pode-se sim falar em desrespeito e descaso da empresa para com seus clientes.
Além do dano moral, o atraso na entrega do imóvel significa o inadimplemento contratual por parte da construtora, que deverá arcar com as consequências legais de seu ato.
Geralmente, no próprio contrato de compra e venda já está estabelecida a cláusula por inadimplemento, mas somente em desfavor do consumidor. Então, com base nos princípios da isonomia, igualdade, proporcionalidade, e na boa-fé objetiva que rege os contratos, a mesma multa prevista ao consumidor deve ser aplicada à construtora.
2.Além dos danos morais e da multa, no caso da demora na entrega das chaves pode ser exigido o pagamento de dano material?
Sim, pode! O consumidor pode pleitear a indenização por danos materiais referente aos gastos que teve em decorrência do atraso na entrega.
Isso ocorre, por exemplo, para os consumidores que vivem de aluguel. Se a construtora atrasa a entrega do imóvel comprado, o consumidor tem que pagar mais meses de aluguel e esse valor poderá ser ressarcido, desde que devidamente comprovado.
3. O que é o Habite-se?
O Habite-se é uma autorização expedida pelo poder público, que determina que o imóvel foi construído corretamente e tem condições de ser habitado com segurança.
É obrigação da construtora fornecer esse documento no momento apropriado. Por isso, é tão importante escolher uma boa construtora, para que as etapas burocráticas não sejam um problema.
4. E no caso de um imóvel usado, quais os cuidados deve-se tomar?
Se a ideia é comprar um imóvel usado é fundamental verificar as condições do imóvel. Instalação elétrica, instalação hidráulica, portas, janelas, pisos e paredes devem ser conferidos minuciosamente para evitar surpresas futuras. Afinal, por se tratar de um imóvel que já abrigou moradores, é previsível que ele apresente desgastes decorrentes do tempo e do uso. Deve se avaliar a existência de danos e quanto estes danos podem custar em uma eventual reforma e impactar no valor do negócio.
Já com relação à documentação, é importante consultar todas as certidões negativas (ações cíveis, fiscais, criminais e trabalhistas; débitos junto ao INSS e Receita Federal; débitos condominiais) e a certidão do imóvel, que pode ser consultada no cartório em que o imóvel está registrado.
5. Se precisar recorrer à Justiça por qualquer motivo, quais documentos devo apresentar?
A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papéis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora ou pelo vendedor.
Guarde até mesmo os folhetos promocionais, anúncios da imobiliária e e-mails trocados com os corretores. Tente sempre fazer as perguntas por escrito para ter uma garantia. Todo esse material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte do vendedor.
No mais, é sempre bom lembrar que o comprador deve se cercar de todos os cuidados antes de fechar um negócio imobiliário. Todas as cláusulas devem ser avaliadas em detalhes e o recomendado que se faça isso com a ajuda de um advogado especializado, evitando assim problemas futuros e resguardando os direitos do comprador numa eventual demanda judicial em face do vendedor.
Para muitas pessoas a compra de um imóvel é a aquisição mais importante de suas vidas e não é raro que essa compra seja baseada mais na emoção do que na razão, o que é perigoso do ponto de vista jurídico. Por isso é fundamental contar com um bom corretor, com o auxílio de um advogado especializado e também de um engenheiro civil.
Então, gostou do nosso post? Então não deixe de conferir nosso post anterior sobre o assunto. Continue acompanhando nosso blog e fique por dentro dos seus direitos e deveres. E, caso tenha alguma dúvida, entre em contato conosco e marque uma visita, teremos prazer em te atender.
Jurisprudência atual sobre o tema
APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MATERIAL LIMITADO AO RESSARCIMENTO DE ALUGUÉIS E DA PINTURA. DANO MORAL NÃO DEMONSTRADO. 1. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. O alegado atraso na entrega do imóvel verificou-se tão somente depois de transcorrido o prazo de 180 (cento e oitenta) dias após a data prevista para entrega, porquanto há previsão contratual expressa acerca da prorrogação. E findou com a concessão de Habite-se, já que o atraso para obtenção de financiamento não pode ser imputado à ré. Não merece reparos a sentença no ponto, exceto visando à correção de erro material. 2. DANO MORAL. Ao contrário do sustentado pelo autor o dano moral não se dá, de regra, in re ipsa. A regra é justamente a comprovação cabal de sua ocorrência. No caso dos autos, o demandante não se desincumbiu do ônus que lhe competia de demonstrar o fato constitutivo de seu direito nos termos do art. 373, I, CPC. 3. DANO MATERIAL – RESSARCIMENTO DE ALUGUÉIS. É incontroverso o período de mora da ré, compreendido entre dezembro de 2015 e fevereiro de 2016, quando concedido o Habite-se. 4. DANO MATERIAL – PINTURA DO IMÓVEL LOCADO. As despesas com a pintura do imóvel locado também estão comprovadas, sendo dever da parte ré ressarcir, porquanto, de qualquer sorte, o demandante teria locado o bem para nele residir ainda que por exíguo lapso de tempo. APELOS DESPROVIDOS. SENTENÇA EXPLICITADA DE OFÍCIO. (Apelação Cível Nº 70075432864, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marta Borges Ortiz, Julgado em 22/02/2018).
CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE CIVIL. PROPAGANDA ENGANOSA. Aquisição de imóvel na planta com acesso por uma avenida principal, movimentada, na cidade de Campos dos Goytacazes. Imóvel entregue com entrada por rua transversal, de menor movimento. Endereço diverso do pactuado no pacto inicialmente firmado entre as partes. Ausência de informação pela parte ré. Propaganda enganosa configurada. Construtora que resolve dividir a área do empreendimento e construir outro condomínio, este, localizado no endereço informado aos autores quando da celebração do contrato de promessa de compra e venda. Responsabilização civil objetiva. Danos morais configurados. Quantum indenizatório fixado pelo Juízo que não merece redução, tendo observado os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Incidência da súmula 343 desta Corte de Justiça. Recurso desprovido, fixando-se verba honorária recursal de 3% do valor da condenação, na forma do artigo 85, §11 do Código de Processo Civil. (APELAÇÃO CÍVEL nº 0026614-05.2017.8.19.0014, TJERJ, 4ª Câmara Cível, Relator: Des. Marco Antônio Ibrahim, julgado aos 28/11/2018)
AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO EM CONSTRUÇÃO. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA DAS RÉS. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA. ART. 14 CDC. INEXISTÊNCIA DE EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE ELENCADAS NO § 3º DO ART. 14 CDC. DEFEITO NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO QUE IMPÕE AO FORNECEDOR REPARAR OS DANOS CAUSADOS AO CONSUMIDOR. DANOS MATERIAIS. DESPESAS DA AUTORA COM A LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA RESIDÊNCIA. PROVA DO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. RESSARCIMENTO DEVIDO. LUCROS CESSANTES. INEXISTÊNCIA. IMÓVEL QUE NÃO PODE SER USADO SIMULTANEAMENTE COMO MORADIA E FONTE DE RENDA. DANO MORAL COMPROVADO. VERBA INDENIZATÓRIA QUE DEVE SE COADUNAR ÀS PECULIARES CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. MANUTENÇÃO DO QUANTUM FIXADO NA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. O TERMO A QUO DOS JUROS LEGAIS DEVE FLUIR DA CITAÇÃO, CONFORME PREVISÃO DO ART. 405 DO CÓDIGO CIVIL. MANUTENÇÃO DA DECISÃO MONOCRÁTICA. As teses defendidas no recurso de agravo interno foram oportuna e devidamente debatidas quando da apreciação do recurso de apelação. Inexistindo fato novo a ensejar a retratação da decisão, esta há de ser mantida por seus próprios fundamentos. Tentativa de reexame da matéria. Caráter procrastinatório. Entendimento consolidado na jurisprudência desta Egrégia Corte. DESPROVIMENTO DO RECURSO (AgIn Apel nº 0030803-17.2012.8.19.0203, 24ª Câmara Cível, TJERJ, Relator: Des. Joaquim Domingos de Almeida Neto, julgado aos 28/11/2013).
CIVIL. PROCESSO CIVIL. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. DUPLO APELO. PROMESSA DE VAGA DE GARAGEM E QUADRA DE ESPORTES. PUBLICIDADE ENGANOSA CARACTERIZADA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE CONDOMÍNIO. DANO MORAL E MATERIAL. 1 – Como decorrência da boa-fé objetiva, que norteia a adoção de comportamentos éticos pelos sujeitos em todas as fases da relação consumeirista, o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 30, consagra o princípio da vinculação do fornecedor à oferta publicitária, nos moldes em que foi ofertada no mercado de consumo. 1.1 – Uma vez que a conclusão do empreendimento entregue não condiz com o que fora anunciado pelo fornecedor, restou configurada a existência de publicidade enganosa ante a patente violação ao direito à informação da parte consumidora, o que é apto a gerar o dever de indenizar. 2 – No que tange à possibilidade de transferência do encargo atinente à comissão de corretagem, é preciso ponderar que o caso paradigma (REsp 1.551.951/SP) é claro e objetivo ao condicionar a regularidade da transferência da cobrança da comissão de corretagem ao consumidor mediante a presença de dois requisitos, ou, como ementado no próprio Acórdão em questão, “desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. Se no caso em tela essas condições não estão preenchidas cumulativamente, não há que se aplicar o entendimento consolidado pelo Colendo STJ, no sentido de que é possível repassar a obrigação pelo pagamento referente à comissão de corretagem, nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária autônoma. 3 – A previsão contratual no sentido de que o promitente comprador fica responsável pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega do imóvel é abusiva por ferir direito básico do consumidor. De acordo com o entendimento do STJ, somente com a efetiva posse do imóvel, que se dá com a entrega das chaves, é que o comprador pode ser responsabilizado pelo pagamento das despesas condominiais. …. (Apelação Cível nº 0009090-38.2015.8.07.0001, 3º Turma, TJDF, Relator: Des. Gilberto Pereira de Oliveira, julgado aos 18/07/2018).