A casa própria é um dos maiores sonhos de aquisição da população brasileira.
Atualmente, com a expansão do crédito imobiliário, programas governamentais voltados para a moradia e com o aumento na oferta, os brasileiros passaram a acreditar ainda mais na possibilidade de concretizar esse sonho.
Embora o preço dos imóveis tenha subido exponencialmente, ainda é bastante atrativo adquirir a tão sonhada casa própria na planta ou fase de obras.
Isto porque o valor a ser pago pela unidade imobiliária nessas condições será bem menor do que os imóveis já prontos e acabados, sem contar que após o término das obras, regularização do empreendimento junto aos órgãos competentes e a entrega das chaves poderão ocorrer valorizações na unidade imobiliária adquirida.
O que fazer quando esse sonho torna-se pesadelo?
Dentre os inúmeros problemas na aquisição de imóveis, o que mais desagrada os consumidores é o atraso na entrega do imóvel.
O que deve ser feito pelo Consumidor quando houver Atraso na Entrega do Imóvel?
Inicialmente deve buscar a solução do conflito administrativamente junto aos vendedores, isto é Construtora e Incorporadora.
Porém, caso não haja retorno, o Adquirente poderá reivindicar seus direitos perante o Judiciário requerendo o cumprimento das obrigações contratuais previstas, ou seja, a imediata entrega do imóvel com habite-se averbado além das indenizações cabíveis.
A partir de quando será considerado que houve Atraso na Entrega do Imóvel?
A construtora terá descumprido o contrato desde o dia em que estava previsto a entrega do imóvel sem computar-se o chamado “prazo de tolerância”.
Contudo, os julgados mais recentes entendem válida a cláusula que prevê a prorrogação da entrega, fazendo o prazo máximo para a efetiva entrega ser postergado por até 180 dias.
O chamado “prazo de tolerância” é legal? Esse prazo, para fins de contagem do tempo de atraso na entrega do imóvel, soma-se ao já estabelecido em contrato?
Segundo o Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam obrigações abusivas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé bem como as que restrinjam direitos ameaçando o equilíbrio contratual e as que se mostram excessivamente onerosas.
Portanto, a previsão de prorrogação da entrega do imóvel, isto é, o prazo de tolerância de estar expresso em contrato e, conforme exposto acima, os julgados mais recentes entendem razoável a previsão contratual que alonga a entrega para até 180 dias após a data prevista no Contrato.
Qual o melhor momento para ingressar com medida judicial visando à entrega do imóvel: antes ou após a entrega das chaves?
A partir da configuração da lesão, isto é, do efetivo descumprimento contratual, ou seja, antes da entrega das chaves computando-se para todos os efeitos o prazo de tolerância, se houver previsão contratual.
O consumidor pode ingressar com ação judicial após a entrega das chaves?
Sim, nada o impede.
Registre-se, oportunamente, que o melhor momento é a partir de configurado o inadimplemento contratual, isto é, quando o prazo estipulado pela própria construtora e previsto em contrato estiver esgotado!
O consumidor pode exigir a imediata entrega do imóvel em atraso?
Sim, o juiz pode antecipar liminarmente a decisão final do processo ordenando que a Construtora e Incorporadora entreguem imediatamente o imóvel com habite-se averbado, sob pena de multa a ser estipulada, a qual incidirá até o efetivo cumprimento da determinação judicial, ou seja, entrega do imóvel com habite-se averbado.
Existem mais direitos que os consumidores podem exigir?
Sim, de acordo com o caso concreto.
Geralmente, em tese, pode ser exigido a devolução das taxas pagas indevidamente; tais como: Taxa de Corretagem, Taxa de Obra, Taxa de Ligação Definitiva entre outras.
Além disso, pode ser pleiteada indenização por danos materiais em virtude dos alugueis pagos indevidamente após a data prevista para a entrega do imóvel e/ou os aluguéis que seriam obtidos com o imóvel (em atraso).
Também pode ser requerida a multa contratual em virtude do descumprimento contratual bem como solicitar o congelamento do saldo devedor após a data prevista para a entrega do imóvel ou, sucessivamente, que a correção seja feita por índice mais favorável ao consumidor.
E, não menos importante, indenização por danos morais.
O consumidor deve permanecer pagando Taxa de Obra após a conclusão das obras?
Em tese, com a conclusão das obras, deve cessar imediatamente a cobrança da taxa de obra.
Ocorre que na maioria dos casos, a construtora para tentar amenizar os transtornos causados com o atraso na entrega do imóvel, com a disponibilização das chaves sem a respectiva expedição e averbação do habite-se, o que faz perpetuar as cobranças a tal título.
Não é raro as construtoras obterem o habite-se somente após certo período de tempo.
Assim, resta ao consumidor requerer a suspensão dos pagamentos ou a devolução dos valores pagos após a data prevista para a entrega do imóvel (incluindo-se o prazo de tolerância, se houver previsão).
O consumidor pode reaver a importância paga a título de Taxa de Corretagem?
Sim, pois quem tem a obrigação legal de pagar as despesas com corretagem é aquele que contrata o serviço.
No caso, os adquirentes de imóvel na planta não escolhem o corretor que desejam; pelo contrário, quando comparecem ao stand de vendas a eles é imposto determinado corretor que foi previamente contratado por terceiro estranho a relação jurídica que será estabelecida entre os consumidores – compradores – e os vendedores – construtora e incorporadora.
Ademais, caso o consumidor não queira utilizar os serviços desse profissional, pois tenha outro de sua confiança, não poderá se utilizar dos serviços prestados por este profissional.
O consumidor pode reaver a importância paga a título de Taxa de Ligação Definitiva ainda que haja previsão contratual e estimativa do valor a ser cobrado?
Inicialmente cabe esclarecer que taxa de ligação definitiva nada mais é do que o repasse dos valores despendidos pela construtora para que efetuasse a ligação do imóvel as redes/concessionárias de serviço público, por exemplo, de água, luz, telefone e gás.
Ocorre que quando os consumidores adquirem imóvel na planta está inserido que o bem terá condições de habitabilidade, ou seja, para que o cidadão tenha uma vida digna é imprescindível que a residência a qual habita seja provida de condições mínimas para a sobrevivência.
Assim, a importância paga sob esta rubrica pode ser reavida conforme o caso concreto.
O consumidor pode exigir o pagamento de Multa Contratual ainda que não esteja expressa previsão em contrato?
Sim, pois o contrato nas relações de consumo deve ser equilibrado.
Assim, a construtora não poderia penalizar o adquirente em caso de mora e não prever equivalência quando praticar ato semelhante gerando eventual atraso na entrega do imóvel.
Lembre-se que o contrato deve ser redigido pelo princípio da boa-fé objetiva e equilíbrio contratual.
O que pode ser feito em caso de propaganda e/ou publicidade enganosa? Imagine que houve oferta de vaga de garagem para todas as unidades do empreendimento, porém após a assinatura do contrato de aquisição imobiliária é descoberto que não há vagas para todos?
Considerando a não existência de espaço físico e que o consumidor não deseja rescindir o negócio jurídico, deve ser exigido abatimento proporcional do preço.
Segundo estudos específicos, a vaga de garagem pode valorizar o imóvel em até 20%.