O síndico é uma figura imprescindível no condomínio. Afinal, é dele a incumbência de administrar o condomínio, fazer valer e cumprir sua Convenção e seu Regimento Interno, bem como zelar pelos interesses de todos os condôminos.
E não pense você que seja uma tarefa fácil cuidar da gestão de um condomínio. Por isso vamos falar neste artigo sobre o trabalho do síndico e, mais especificamente, da responsabilidade civil do síndico. Acompanhe e saiba um pouco mais sobre o assunto.
Boa leitura!
Quais são as atribuições de um síndico?
O síndico é pessoa encarregada de representar, ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, respondendo pelos atos necessários à defesa dos interesses comuns, consoante Art. 1.347 e Art. 1.348, inciso II, do Código Civil Brasileiro.
Art. 1348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
Ele representa a comunidade condominial, sendo eleito por maioria de votos para um mandato de até 2 anos, o qual poderá ser renovado. Sua eleição ocorre em assembleia que deve ser levada a registro no Cartório de Registro de Documentos.
O síndico não é empregado do condomínio, nem locador de serviços, mesmo que receba remuneração pelo exercício das suas funções e sempre responderá pelos atos praticados enquanto administrador do condomínio.
Quem pode ser síndico?
O síndico pode ser um condômino ou uma terceira pessoa (síndico profissional). De qualquer forma, deve ser alguém que tenha conhecimentos básicos em administração, finanças e até mesmo noções jurídicas. Além disso, é recomendado que seja hábil na gestão de pessoas, que saiba ouvir, liderar e mediar conflitos entre os condôminos.
Assim, engana-se quem acredita que qualquer um pode ser síndico. Atualmente, com as novas exigências da legislação e frequentes regulamentações, encargos e questões administrativas, o candidato a síndico precisa estar ciente de todas as responsabilidades que assume ao ser eleito para administrar um condomínio.
E atenção: ninguém pode alegar desconhecimento da lei, muitos síndicos podem estar à mercê da responsabilidade civil, principalmente no que diz respeito à omissão, por desconhecerem as suas responsabilidades.
O que é responsabilidade civil do síndico?
A responsabilidade civil do síndico encontra-se indiretamente disciplinada no elenco das competências do síndico, conforme Art. 1.348 e incisos, do Código Civil Brasileiro.
O Código Civil Brasileiro prescreve ainda em seu artigo 186, que:
“Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”
E ainda, em razão do artigo 927 do mesmo diploma legal:
“Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”
Aqui, vale também citar o artigo 667, que assim dispõe:
“O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.”
Assim, em caso de omissão, desídia ou má gestão na conservação e guarda das partes comuns do condomínio ou descontinuidade na prestação dos serviços essenciais deste, poderá o síndico, de acordo com o caso concreto, responder civilmente, e até mesmo na esfera criminal por seus atos ou omissões.
Quais as consequências para o síndico em caso de omissão, desídia ou má gestão?
A responsabilidade civil do síndico é baseada na culpa, ou seja, a atuação do síndico ou mesmo sua omissão é que irá iniciar um procedimento que poderá determinar que o mesmo promova a indenização dos prejuízos causados.
As omissões podem levar o síndico a responder com seu patrimônio pessoal por danos e prejuízos decorrentes de suas ações, ou falta delas. Como exemplo, podemos citar a não observância dos prazos para as manutenções preventivas de elevadores. Assim, no caso de algum problema decorrente da falta de manutenção, o síndico se torna diretamente responsável pela solução do problema. Podendo, inclusive, ser obrigado a arcar com eventuais multas e perda de garantias.
Ocorrendo falhas na administração ou práticas irregulares, o síndico pode, a qualquer momento, ser destituído do cargo. Nesse caso, é necessário que apenas 1/4 dos condôminos convoquem uma assembleia geral e que, pelo menos 2/3 dos condôminos presentes votem pela substituição do gestor.
Em relação ao síndico profissional, como fica a questão da responsabilidade civil?
Tendo em vista que atualmente muitos condomínios têm contratado síndicos remunerados, os chamados síndicos profissionais, é importante destacar que os mesmos preceitos jurídicos relativos a omissão, desídia ou má gestão se aplicam à esses síndicos.
Porém, nesse caso, antes de contratar o síndico se faz necessária a verificação de sua liquidez patrimonial. Ou, se for pertinente, deve-se exigir que seja feito um seguro específico para o caso de má gestão à frente do condomínio.
E quando a responsabilidade criminal, como ela funciona?
Além da responsabilidade civil, o síndico pode ser responsabilizado criminalmente em alguns casos, como por exemplo:
- Apropriação indébita de fundos do condomínio: reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada de um terço, e multa;
- Apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários: dois a cinco anos de pena, e multa;
- Crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação): um mês a dois anos de reclusão, além de multa.
Conclusão
Infelizmente, muitos síndicos não compreendem a importância de cumprirem suas atribuições dentro da lei, incorrendo na prática de atos ilícitos. Também, não conhecem, como deveriam, o regimento interno e as disposições legais pertinentes ao condomínio para se resguardar de riscos desnecessários.
No entanto, no caso de qualquer dúvida é imprescindível que se consulte um advogado especializado na área. Só ele poderá ajudar o condomínio a resolver os impasses envolvendo o síndico e sua administração.
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Jurisprudência
DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. COBRANÇA. RESPONSABILIDADE CIVIL DE SÍNDICO. IRREGULARIDADE NA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO. DEVER DE RESSARCIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Aquele que administra bens ou interesses alheios tem o dever de prestar contas da sua gestão em favor de quem se deu a referida administração. 2. É ônus do réu provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, conforme artigo 333, inciso II, do Código de Processo Civil. 3. Não demonstrado o demandado (ex-síndico) que executou os serviços contratados conforme as notas fiscais, bem como restando caracterizado que não obedeceu às normas legais e da convenção de condomínio, deve ser responsabilizado pessoalmente pelas irregularidades na administração dos recursos do condomínio. 4. Recurso conhecido e desprovido. (Apelação Cível nº 20130111009823, TJDF, 5º Turma, Relator Des. Sandoval Oliveira, publicado aos 14/09/2015).
CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS. RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E FALTA DE INTERESSE DE AGIR REJEITADAS. RESTOU INCONTROVERSO QUE O RÉU LOCOU ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO SEM PREVIAMENTE CONVOCAR ASSEMBLEIA E SEM ANUÊNCIA DOS CONDÔMINOS, RECEBEU O VALOR E DEPOSITOU EM SUA CONTA CORRENTE PESSOAL, SEM PRESTAR CONTAS AO CONDOMÍNIO. COMPROVAÇÃO DO ATO ILÍCITO, DANO E NEXO CAUSAL. COMPROVAÇÃO DO DEPÓSITO PARCIAL DO DÉBITO NA CONTA CORRENTE DO CONDOMÍNIO, VALOR ESTE QUE DEVE SER DESCONTADO DA CONDENAÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO AO APELO. (Apelação Cível nº 0406559-46.2013.8.19.0001, TJRJ, 9ª Câmara Cível, Relator Des. Luiz Felipe Francisco, julgado em 12/12/2017).
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. CONDOMÍNIO – EX-SÍNDICO – DANO MATERIAL – IRREGULARIDADES NA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO. CONFIRMAÇÃO – DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Nos termos da legislação civil é dever do síndico proceder à gestão consciente dos recursos do condomínio administrado, exegese do artigo 1.348, incisos VI e VIII do CC/02. 2. Assim, evidenciada irregularidades nas contas de condomínio residencial, decorrentes da má gestão e malversação de verbas pelo síndico, configura-se prejuízo aos condôminos, ensejador de ressarciamento ao condomínio lesado, impondo-se a manutenção da sentença que reconheceu o dever de indenizar. 3. Recurso Conhecido e Desprovido. (Apelação Cível nº 0037027-86.2016.8.07.0001, TJDF, 5º Turma, Relator Des. Robson Barbosa de Azevedo, julgado em 04/10/2017).